Comment faire son job de rêve ET en vivre ? J’ai apporté un début d’élément de réponse dans l’étape 3 de ma méthode ikigaï « Trouver son Modèle Economique« . J’y parle du « sur-modèle économique », c’est-à-dire quelles sont les différentes sources de revenus que l’on peut mettre en place pour vivre de son rêve. Cet argent pouvant être généré directement par son job de rêve, ou bien provenir d’autres sources. Quand on veut générer de l’argent par une source différente de son activité principale, une des possibilités est d’investir dans l’immobilier pour toucher des revenus mensuels complémentaires.

Dans cet article, Fabien, du blog Immo-Cash-Flow, nous partage quatre manières de générer un revenu complémentaire grâce à l’immobilier. Fabien a écrit cet article spécialement pour Les Nouveaux Travailleurs.

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Il existe 4 manières de générer immédiatement un revenu complémentaire avec l’immobilier. Chacune de ces solutions a ses avantages et ses inconvénients. Mais toutes sont à la portée de n’importe quel investisseur. Il suffit de passer à l’action, sans faire n’importe quoi bien sûr.

J’ai classé ces solutions en 2 catégories :

• les biens dans lesquels on ne vit pas, notre résidence principale est ailleurs,
• les biens dans lesquels on vit, notre résidence principale en fait partie.

1. Investir dans un seul bien qu’on met en location.

1.1. Le meublé de tourisme.

Grâce aux plateformes de location comme Airbnb, Booking, etc, la location de courte durée est devenu chose facile. Il suffit que le logement que vous proposez soit correctement agencé et placé au bon endroit. Pas besoin d’avoir un logement au top des dernières technologies et des tendances Art-Déco du moment. Quelque-chose de sympa, simple et convivial suffit à remplir son calendrier de locations.

Les 2 endroits où cela fonctionne le mieux sont :

• les villes, à partir de 50.000 habitants,
• les villes ou villages touristiques et/ou proches de la mer ou d’un pôle touristique (station de ski par exemple).

Pour les logements en ville, vous louerez toute l’année. Personnellement, j’ai un mini-T2 de 24 m2, qui m’a rapporté la 1ère année environ 600 € par mois hors saison et 1.100 € par mois juillet-août. Total, 8.200 € par an pour un coût tout compris (achat + notaire + travaux + ameublement) de 43.000 €.
Crédit sur 20 ans, 200 € par mois. Une fois les charges (eau, électricité, taxe foncière) et impôts sur le revenus payés, il me reste 250 € nets par mois. Imaginez si vous avez 2 logements de ce type…

Pour les logements en environnement touristique, vous aurez plus de mal à louer hors saison, mais ferez carton plein en saison. Un studio en bord de mer se loue 500 à 700 euros la semaine en été. Et hors saison, même si on ne remplit pas son agenda, on trouve toujours des locataires qui viennent séjourner pour diverses raisons (le calme du hors saison, de la famille à voir dans le coin, une mission professionnelle dans les parages, etc). Voir mon article “Les 4 raisons qui vous amènent des locataires toute l’année”.

En résumé : pour environ 45.000 € d’investissement dans un T1 ou T2, 250 € mensuels de cash-flow.

1.2. La colocation.

C’est le dernier investissement à la mode dans les clubs privés d’investisseurs en immobilier. Sa rentabilité peut-être décoiffante ! Pour ce genre d’investissement, il faut de préférence viser une ville dans laquelle il y a des étudiants. Mais pas forcément une très grand ville comme Toulouse ou Lille. Une ville de plus de 50.000 habitants suffit. Il faut juste qu’il y ait un IUT, une FAC, ou toute autre établissement pouvant attirer des étudiants…

Je vais prendre un exemple pour Béziers, où il y a 1 IUT + 1 petite annexe de la FAC de Montpellier + 1 école privée de kinés + 1 école d’infirmières. Et sûrement d’autres pôles d’attraction d’étudiants que je ne connais pas.

Voici 2 exemples de titres d’annonces vues sur Leboncoin.fr pour la ville de Béziers. Je vous dis tout de suite ce que j’en ferais si j’achetais pour faire de la colocation.
Je prends le pire des scénarios. Imaginons que je paie le bien au prix demandé, sans même négocier à la baisse. Et ce avec aucun apport, même pas les frais de notaire.

Exemple 1 : appartement 5 pièces 97 m² – 72 000 €

– 5400 € de frais de notaire
– Je garde la salle de bains pour la chambre 1.
– Les 3 autres chambres, je fais faire les travaux nécessaires pour en faire des suites (salle de douche + WC pour chaque chambre). Coût, environ 5000 €.
– Je fais couper le mur de la cuisine pour la rallier au séjour et obtenir une belle pièce à vivre. Coût, environ 2000 €.
– Je fais rafraîchir les peintures. Coût, environ 4000 €.
– Je meuble tout ça. Coût, environ 9.000 €.

Coût total de mon opération : 72.000 + 5.400 + 5.000 + 2.000 + 4.000 + 9.000= 97 400 €

Crédit total sur 20 ans (frais de notaire inclus), à 2 % (+ assurance 0,45 %) : mensualités de 529,26 €.

Avec chaque chambre transformée en suite, les candidats à la location vont s’arracher votre bien. L’idée de ne pas avoir à partager son WC, sa douche et son lavabo, c’est un puissant levier pour choisir votre logement plutôt qu’un autre.

Je continue, en imaginant toujours au minimum.
Je loue chaque chambre 320 € par mois (hors charges). Ce qui fait 1280 € de loyers.
Si vous êtes en train de créer votre entreprise, au niveau des impôts sur le revenu, vous êtes dans le pire des cas dans la tranche des 14 %. Donc, après l’abattement forfaitaire des 50 % (LMNP), votre revenu mensuel est de 1280 x 0,5 = 640 €. Sur ces 640 €, vous devez donner aux impôts sur le revenu 640 x (0,14+0,155 (csg)) = 188,80 €.
Ajoutez à cela, mensuellement : 80 € d’impôts foncier + 30 € d’assurance propriétaire-bailleur.

Au total : 1280 € de loyer – 298,80 € de charges (188,80 + 80 + 30) – 529,26 € de crédit = 451,94 €
Vous avez donc une rentrée nette de 451,94 € par mois. Et cela, dans le pire des cas.

Car vous pouvez réduire vos charges :

• négociation du prix d’achat,
• faire quelques travaux vous-mêmes,
• pour meubler le logement, ne pas acheter que du neuf,
• avoir un apport pour le crédit immobilier,
• avoir un meilleur taux pour le crédit immobilier,
• emprunter sur une durée plus longue.
• etc.

Exemple 2 : appartement 3 pièces 82 m² – 60 000 €

– 4500 € de frais de notaire
– Je garde la salle de bains pour la chambre 1.
– Les 2 autres chambres, je fais faire les travaux nécessaires pour en faire des suites (salle de douche + WC pour chaque chambre). Coût, environ 3500 €.
– Je fais couper le mur de la cuisine pour la rallier au séjour et obtenir une belle pièce à vivre. Coût, environ 2000 €.
– Je fais rafraîchir les peintures. Coût, environ 3000 €.
– Je meuble tout ça. Coût, environ 7.000 €.

Coût total de mon opération : 60.000 + 4.500 + 3.500 + 2.000 + 3.000 + 7.000= 80.000 €

Crédit total sur 20 ans (frais de notaire inclus), à 2 % (+ assurance 0,45 %) : mensualités de 434,71 €.

Je loue chaque chambre 320 € par mois (hors charges). Ce qui fait 960 € de loyers.

Après l’abattement forfaitaire des 50 % (LMNP), votre revenu mensuel est de 960 x 0,5 = 480 €. Sur ces 480 €, vous devez donner aux impôts sur le revenu 480 x (0,14+0,155 (csg)) = 141,60 €.
Ajoutez à cela, mensuellement : 80 € d’impôts foncier + 20 € d’assurance propriétaire-bailleur.

Au total : 960 € de loyer – 241,60 € de charges (141,60 + 80 + 20) – 434,71 € de crédit = 383,69 €
Vous avez donc une rentrée nette de 383,69 € par mois. Et cela, dans le pire des cas. Car vous pouvez réduire vos charges comme dans l’exemple précédent et arriver à environ 500 euros nets par mois.

En résumé :
– pour 80.000 € d’investissement dans un T4, 380 € mensuels de cash-flow,
– pour 97.400 € dans un T5, 450 € mensuels de cash-flow.

2. Investir dans plusieurs logements en même temps, dont sa résidence principale.

Si votre résidence principale ne vous coûte plus rien, on peut estimer que vous avez augmenté vos revenus du montant de votre loyer. C’est déjà une bonne épine enlevée du pied. Voici comment faire.

2.1. Acheter un immeuble et y vivre.

Avec un immeuble, le principal avantage est qu’en multipliant les logements, vous multipliez les loyers et diminuez le prix d’achat par appartement. Si dans une ville un T2 seul coûte 60.000 €, un immeuble comprenant 4 appartements T2 ne coûtera pas 4 x 60.000 €. Il sera moins cher. Peut-être 200.000 €, ce qui ramène chaque appartement à 50.000 €.

Même en louant vide (le moins intéressant au niveau des impôts), vous pouvez avoir votre résidence principale qui vous coûte zéro euro, impôts compris. Et dans le meilleur des cas, non seulement votre résidence principale ne vous coûte plus rien, mais en plus vous dégagez un revenu supplémentaire (cash-flow).

Vous n’avez pas non plus de charges de copropriété puisque vous êtes le seul propriétaire de l’immeuble. C’est vous qui décidez quand faire des travaux (rénovation du toit, peinture de la cage d’escalier, etc).

En résumé : pour 200.000 € d’investissement dans un immeuble de 4 appartements, dont le vôtre, vous ne payez plus de loyer pour votre résidence principale.

2.2. Une maison avec dépendances.

Ce sont des biens qu’on trouve moins fréquemment que de petits immeubles mais il y en a tout de même tous les jours sur le marché.

Vous avez peut-être même la chance d’avoir déjà ce bien :

• La chambre de l’aîné libérée car il vient de prendre son indépendance.
• Le garage qui ne sert plus à grand chose, si ce n’est de débarras.
• Un abri de jardin qu’on peut agrandir et aménager…

Tous ces éléments peuvent être aménagés en suite (chambre + salle d’eau + WC) avec quelques travaux et un peu d’imagination et de bon sens.

L’idéal est de trouver une maison qui sera votre résidence principale et près de laquelle se trouve déjà une dépendance ou un garage aménageable.

Si cette dépendance est suffisamment grande, n’hésitez pas à la transformer en 2 studios indépendants. Si elle n’est pas assez grande, n’hésitez pas à l’agrandir. Une fois passés les formalités administratives et les travaux, vous n’aurez plus qu’à passer des annonces et encaisser les loyers.

En résumé : pour quelques milliers d’euros d’aménagement d’une dépendance, entre 500 et 1.200 € mensuels de cash-flow.

3. La gestion du temps.

Si vous avez peu de temps de libre devant vous, choisissez plutôt d’investir dans de la colocation ou dans un immeuble ou vous résiderez. Vous aurez des locataires à l’année. C’est très peu chronophage.

Cependant, la gestion d’un ou deux biens en location de courte durée (meublé de tourisme ou dépendances près de votre maison) ne demande pas énormément de temps. Compter environ 15 mn d’accueil et 1h de “ménage + remise en état” pour chaque locataire.

A vous de voir. Passez à l’action et créez des alertes sur des sites comme Leboncoin.fr ou Pap.fr. Vous verrez que les opportunités sont fréquentes. Et n’hésitez pas à visiter des biens, l’inspiration viendra.

Credit photo : Joshua Ness via Unsplash